Posted on: 5 mars 2021 Posted by: Xavier Brou Comments: 0
achat immobilier : faut-il mettre de l'apport ?

Votre projet immédiat est de réaliser un achat immobilier. Vous envisagez donc de contracter un emprunt auprès de votre banque. Sachez que le respect de certaines conditions vous sera imposé. Et l’une de celles-ci est la constitution d’un apport personnel. Si vous vous demandez pourquoi mettre un tel apport pour effectuer un achat immobilier, les lignes suivantes vous éclaireront.

Qu’est-ce que l’apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier ?

L’apport personnel est la somme d’argent que vous devez apporter à votre crédit immobilier afin de le compléter. Il est exprimé en pourcentage du montant total de l’emprunt. En d’autres termes, l’apport personnel est la somme d’argent dont vous devez être en possession avant de demander un crédit. Ainsi, vous pourrez soulager aussi bien la banque qu’une partie de l’investissement.

Le plus souvent, cet apport permet de payer les frais liés à l’emprunt, comme la caution et les frais de notaire. De nos jours, il est très déterminant dans le montage d’une demande de crédit. Car les établissements bancaires acceptent de moins en moins d’accorder des prêts immobiliers sans apport. Pour augmenter vos chances de vous voir prêter les fonds nécessaires à votre projet d’acquisition d’un logement, pensez donc en amont à disposer d’une certaine somme d’argent.

Notez tout de même que dans certains contextes, l’apport personnel peut être contourné. On peut citer en exemple l’investissement locatif et l’acquisition d’une résidence secondaire.

Est-il profitable de mettre de l’apport pour un achat immobilier ?

Vous faites bien de mettre un apport pour acheter une maison, car pour les établissements bancaires, cela montre que vous êtes sérieux. On en tient également compte pour évaluer votre capacité à rembourser l’emprunt. Toutefois, l’apport personnel est plus envisageable lorsqu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale. Les banques préfèrent que dans le cadre d’une telle démarche, l’acquéreur finance directement une partie du bien.

S’il s’agit d’un projet visant à réaliser un achat locatif, on note l’existence de deux tendances. Il y en a une qui souhaite qu’on ne fasse pas d’apport, ou du moins d’en faire le moins possible, et ainsi conserver sa trésorerie. À ce propos, il est bon de savoir que l’apport personnel pour l’obtention d’un crédit immobilier n’est pas obligatoire. Car aucune loi n’oblige à procéder ainsi. Cela dit, vous pouvez bel et bien négocier avec un établissement prêteur un emprunt à 100 %. Le hic est que pour avoir gain de cause, votre dossier doit être solide. Les banques analysent plusieurs points, notamment la sécurité de l’emploi, l’ancienneté professionnelle et la stabilité de la situation financière. En outre, il faudrait avoir un bon argument pour justifier pourquoi vous n’avez pas d’apport personnel. Par exemple, une situation familiale complexe ou une longue maladie sont des situations qui peuvent convaincre les établissements bancaires. Mais ne perdez pas de vue le fait que l’absence d’un apport achat bien immobilier augmente le coût total du prêt. Vous vous retrouverez probablement avec un taux d’intérêt élevé.

L’autre tendance demande qu’on mette de l’apport pour faire un achat locatif. Les acquéreurs qui s’y accrochent pensent réaliser une opération profitable, en considérant que l’apport réduit le coût du crédit. Mais ces derniers oublient un élément qui peut être assez contrariant, à savoir l’impôt foncier. Il est bon de savoir que les intérêts d’emprunt sont des charges déductibles des loyers, comme c’est le cas avec les frais de notaire. La réalité est que plus vous êtes imposables, moins l’apport vous sera favorable. Dans tous les cas, une réflexion profonde s’impose afin de savoir si vous gagnez plus à faire ou à ne pas faire un apport personnel pour un achat locatif.

Vous saurez certainement quelle option est la plus intéressante pour vous en visionnant cette vidéo ci-dessous.

Quel apport réaliser ?

Il est important de vous demander quel apport effectuer pour un achat immobilier. Une réflexion doit être effectuée à cet effet avant de contacter un établissement bancaire pour avoir un prêt. Le but est d’évaluer clairement la somme dont vous disposez pour payer une partie du logement que vous souhaitez acquérir. Après l’évaluation de votre apport, ajoutez-y le montant que votre mensualité vous permet d’emprunter. Vous calculerez ainsi votre budget.

Notez qu’il n’y a pas d’apport personnel minimal qui s’impose à tous. On considère que généralement, les banques accordent plus d’intérêt aux acquéreurs dont l’apport personnel équivaut à 20 % du montant du bien qu’ils souhaitent s’offrir. Il est possible que ce chiffre soit de 10 % au cas où il serait question de l’achat de sa première résidence principale. Mais vous pouvez réaliser un apport de l’ordre de 30 % ou 40 % du montant du bien, si vos économies le permettent. Votre demande sera donc rangée dans la catégorie des très bons dossiers. Si vous êtes intéressé par une opération d’achat revente, sachez que le prix du bien vendu devient un apport personnel quand il est injecté dans un nouveau projet.

Que signifie emprunter à 110 % ?

Votre crédit immobilier peut couvrir le prix du bien, en plus de tenir compte des frais annexes, tels que les droits de mutation ou frais de notaire. Il s’agit alors d’un prêt à 110 %, l’intégralité de votre projet immobilier étant financé. Même si ce type de financement existe, la réalité est qu’il est très difficile d’en obtenir. Quelques rares banques proposent des produits dans ce sens, en fixant toutefois des conditions très strictes. Par exemple si vous êtes en couple et que vous souhaitez emprunter à 110 %, il est impératif que vous et votre moitié travailliez en CDI ou que vous soyez des fonctionnaires. En outre, les établissements bancaires tiennent compte de l’adresse du logement. Si celui-ci est idéalement placé, il est évidemment plus à même de résister à une éventuelle baisse des prix, un paramètre considéré comme une garantie par les banques.

Comment calculer le montant de l’apport personnel ?

Le calcul du montant de l’apport personnel n’est pas compliqué. C’est un exercice qui s’impose avant la présentation de votre dossier à votre banque. Faites-le en ne perdant pas de vue le fait que l’apport soit un pourcentage entre le montant total du projet de votre acquisition immobilière et votre épargne. Ce qu’il faut faire est de diviser le montant que vous avez l’intention d’investir au coût total du bien immobilier. Si après le calcul votre apport est consistant, vous obtiendrez un bon prêt. Avoir un bon prêt c’est bénéficier de bonnes conditions de la part de la banque, comme des frais de dossier réduits, des taux plus bas et une obtention plus rapide du crédit. L’apport a toujours été rassurant pour les organismes prêteurs. Ces derniers le considèrent comme la preuve que vous savez mettre de l’argent de côté et que vous êtes disposé à rembourser le prêt contracté. En outre, l’apport personnel réduit le montant du crédit et raccourcit sa durée. Cela ne peut qu’être avantageux puisque plus le prêt est court, plus le taux est bas.

Vous ne devez pas être seulement préoccupé par le calcul du montant de l’apport personnel. Car ce qui importe plus est comment le constituer. À ce propos, sachez qu’il est possible de l’élaborer avec vos économies, un héritage, un prêt familial, une donation, la vente d’un bien immobilier ou la participation aux bénéfices de votre entreprise. La constitution de l’apport personnel est également possible à partir de certains financements, tels que le PTZ (prêt à taux zéro), l’épargne logement et le prêt Action Logement.

Demandez un prêt à taux zéro si vous n’avez pas d’apport personnel !

Tout le monde n’a pas forcément d’apport personnel, et parfois pour faire un achat immobilier d’une maison ou d’un appartement, les solutions auxquelles on peut penser en premier lieu ne sont pas forcément les plus avantageuses. En fonction de votre situation, une banque peut vous proposer un prêt avec un taux plus ou moins élevé concernant les intérêts. Bien que ces derniers n’aient jamais été aussi bas, il est très important de les négocier et de tout faire pour bénéficier d’un prêt à taux zéro également.
Il faut toutefois être conscient que tout le monde ne peut pas en bénéficier. En vous rendant sur ce site pour tout savoir sur le pret à taux zero 2021, vous découvrirez toutes les modalités disponibles. Concrètement, le prêt à taux zéro peut être valable :

  • pour une maison neuve
  • pour un appartement neuf
  • pour un logement ancien dans lequel vous ferez des travaux

Dans ce dernier cas, il faut toutefois préciser que les travaux doivent respecter un certain montant. En effet, pour bénéficier d’un prêt à taux zéro (ou PTZ), il faudra que les travaux représentent plus de 25% du coût total de votre achat. Cela peut inclure le coût pour construire une maison par exemple, mais également les honoraires de négociation (par exemple : les frais d’une agence immobilière s’ils sont bien à votre charge).

Il faut également préciser que vous ne pourrez pas avoir de vrai projet immobilier uniquement avec un prêt à taux zéro : vous devrez forcément compléter celui-ci avec un prêt immobilier contracté auprès d’une banque. Dans le cas où vous n’avez pas encore fait votre choix, nous vous invitons à contacter un courtier spécialisé : celui-ci pourra se charger de vous proposer les meilleures opportunités qui s’offrent à vous en fonction de votre situation.

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