Posted on: 27 septembre 2020 Posted by: Alain Comments: 0
investissement immobilier

Investir dans l’immobilier pour assurer l’avenir

Chloé M. est une infirmière de 40 ans qui exerce et vit en Île-de-France. Mariée, elle a une petite fille de 10 ans et un petit garçon de 8 ans. Elle adore son métier, mais s’inquiète pour l’avenir. Elle voit bien que le système de retraite est un sujet délicat qui fait régulièrement l’actualité.  Dans une vingtaine d’années,  lorsqu’elle cessera de travailler, quel sera le montant de sa retraite ? Son conjoint est fonctionnaire, elle, en profession libérale.

Profiter d’un apport

Chloé vient de recevoir une petite somme au décès de sa grand-mère, 30 000 €. Ce n’est pas énorme, mais elle ne va pas laisser cette somme sur son compte courant. Sa banquière lui a proposé des livrets. Pourquoi pas, mais elle veut voir plus grand. Ne serait-ce pas l’occasion d’acheter sa résidence principale ?

Lors d’un dîner chez des amis, elle apprend qu’une amie a décidé d’acheter des appartements pour se constituer un joli patrimoine. Ce qui l’intrigue, c’est que cette amie en est à son 4ème appartement alors que son salaire n’est pas plus élevé que le sien, et cela a l’air de lui réussir. Mais comment peut-elle emprunter à la banque avec un salaire à peine plus élevé que le sien, soit 2500 € net par mois ?

Difficile d’aborder le sujet qui passe vite au second plan, lorsqu’un convive a lancé tout le monde sur un autre sujet : les études des enfants.

Comment calculer la rentabilité ?

Il faut bien comprendre qu’il y a plusieurs types de rentabilité :

  • La rentabilité brute :
  • La rentabilité nette
  • La rentabilité nette nette

Pourquoi ne pas investir dans l’immobilier ?

Passent quelques jours, mais l’idée lui trotte dans la tête. Cela fait un moment qu’elle se pose la question avec son conjoint : pourquoi ne pas investir dans l’immobilier ? 

Que faire des revenus du ménage qui ne sont pas passés dans les dépenses courantes ? Comme la plupart des français, elle a commencé à épargner. Sa conseillère lui a présenter des produits financiers, “sans risques”. Prudente de nature, cela lui a paru la chose à faire.

Elle a alimenté son PEA, pris une belle assurance-vie et une contrat retraite qu’elle peut défiscaliser. Cela fait bien 50 000 € de placé et un versement mensuel de 300 € pour alimenter ces comptes. C’est rassurant, mais lorsqu’elle a fait la première simulation et malgré les arguments très convaincants de sa conseillère, elle se rend compte que son plan épargne retraite ne générera pas plus de 200 € par mois, lorsqu’elle prendra sa retraite à l’âge de 65 ans. Pas de quoi changer la donne en matière de qualité de vie.

Elle a bien compris que les différents livrets sur lesquels elle a placé cet argent ne sont pas bien rémunérateurs. Et lorsqu’elle s’est penchée sur le sujet, elle a bien compris que les taux étaient à peine suffisants pour compenser l’inflation. Ce sont des placements sans risques, mais garantie sans aucun intérêt !

Comme bien des français, elle est très rassurée par la pierre. Il faut dire que l’immobilier a connu une hausse constante depuis 1900 comme on le voit sur le graphique ci-dessous. A part l’éclatement de quelques bulles immobilières, c’est un domaine où les biens prennent de la valeur avec le temps. Et puis la pierre,  c’est du concret, ça rassure.

Quelques chiffres sur les français et l’investissement  locatif :

immobilier ancien depuis 1900

Constituer une épargne de précaution, la première pierre de l’investissement locatif

Elle a alimenté son PEA, pris une belle assurance-vie et une contrat retraite qu’elle peut défiscaliser. Cela fait bien 50 000 € qu’elle peut mobiliser en cas de coup dur et elle effectue un versement mensuel de 300 € pour alimenter ces comptes. C’est rassurant, mais lorsqu’elle a fait la première simulation, elle se rend compte que son plan épargne retraite générera une rente de 200 € par mois lorsqu’elle prendra sa retraite à l’âge de 65 ans. Pas de quoi changer la donne en matière de qualité de vie.

Elle a bien compris que les différents livrets sur lesquels elle a placé cet argent ne sont pas bien rémunérateurs. ET lorsqu’elle s’est penché sur le sujet, elle a bien compris que les taux étaient à peine suffisants pour compenser l’inflation. ce sont des placements sans risques, mais  garantie sans aucun intérêt !

Acheter sa résidence principale ou investir pour des revenus locatifs ?

Chloé l’a décidé, elle se lance dans l’achat d’un appartement. Mais par où commencer ? Où chercher ? Quel type de bien pour quelle exploitation et avec quel statut ? ELle se rend vite compte que ce n’est pas si simple.

Elle demande conseil à ses parents qui lui expliquent qu’il faut commencer par acheter son appartement pour être propriétaire de sa résidence principale. C’est comme cela que procédaient leurs propres parents, c’est plus sûr selon eux.

Oui, mais l’époque a changé ! Les taux d’intérêt sont au plus bas actuellement. Rien à voir avec l’époque de ses parents.

Chloé comprend mais quelque chose lui dit que ce raisonnement ne cadre plus avec l’époque actuelle, même si elle sait que c’est ce que font la plupart de ses  collègues. Après tout, ses parents ont mis plus de 25 ans à rembourser leur maison, en travaillant tous les deux… Ils sont maintenant à la retraite, une belle retraite qui leur permet de profiter du jardin et du temps libre. C’est ce que font la plupart des français.

Investissement ou placement ?

Lors d’une visite de sa tante à Rouen, elle se surprend à passer du temps devant les vitrine des agence immobilières. Le prix au mètre carré n’a rien à voir avec l’Ile-de-France. Un F2  bien situé peut s’acquérir à moins de 90 000 €.

Pourquoi ne pas acheter ici. Après tout, ce n’est pas pour l’habiter et ce n’est pas trop loin de Paris. Elle continue ses recherches et trouve des biens qui l’intéressent.

Elle fait ses calculs et se rend vite compte qu’elle devra compléter chaque mois si elle le loue en nu. La location meublée s’impose, mais là encore, louer ces appartements meublées à une famille ou un couple, ça ne suffit pas pour payer mensuellement le crédit, les travaux, l’ameublement, les charges, la taxe foncière etc. Faut-il qu’elle fasse un effort pour compléter chaque mois ? D’après ses calculs, il lui manque 200 €. c’est précisément ce qu’elle met de côté chaque moi. Alors, elle peut bien les utiliser pour acquérir ce bel appartement de 90 m2 ? Après tout, dans 20 ans, lorsqu’elle aura remboursé son crédit, elle pourra profiter des loyers. Ce sera alors un beau complément de revenu, et plus tard de retraite.

Bon, vous l’avez deviné, l’investissement locatif ne se fait pas à perte. Il ne s’agit pas d’un placement, qui lui, n’a pas besoin d’être rentable.

C’est reparti pour une nouvelle recherche. Elle parcourt les annonces tous les jours et y passe des heures, visitant plus de 10 appartements.

Arrive le bien qui correspond en tout point à ce qu’elle cherche. Entre temps, elle a bien compris qu’il valait mieux exploiter ce bien en colocation. Chloé se souvient de ses années d’études, pas si lointaines, qu’elle a passé en colocation. Elle en a de bon souvenirs et sait que nombreux sont les étudiants qui apprécient de se retrouver ensemble après les cours. Tous n’ont pas envie de rentrer dans un studio, seul, quand bien même il serait bien plus grand que la petite chambre de la colocation.

Devenir propriétaire

L’appartement qu’elle trouve ce n’est pas vraiment un coup de cœur, car il est dans un sale état. Mais c’est la raison pour laquelle il n’est pas si cher. Elle va devoir trouver un artisan pour les travaux et repenser l’espace car il n’y a que 3 chambres. Louer 3 chambres, cela paye le crédit et les charges et laisse même une petite trésorerie chaque mois, le fameux cashflow positif ! Chloé vient de franchir le pas avec ce premier bien. la voilà propriétaire et très intéressée de réitérer l’opération !

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