Être au clair sur cette question permet d’avoir la paix dans son immeuble. Chacun fait ce qu’il veut dans son appartement, mais pas dans les parties communes de la copropriété. Travaux, entretien, charges… les règles sont assez claires sur la gestion des parties communes en France. Explications.
Définition des parties communes
Force est à la loi ! Le texte de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la « copro » fait la liste des parties communes d’un immeuble. Selon le blog immobilier FGME, les « parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » – par opposition aux parties privatives – sont donc :
- « Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, l’ascenseur, les boîtes aux lettres, l’accès de l’escalier principal, l’accès à la cave, le local vélos / poussettes…
- Le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs,
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
- Les locaux des services communs,
- Les passages et corridors. » (Source : Article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965)
Des droits dits « accessoires » sont liés aux parties communes. Cela signifie qu’un copropriétaire, sauf si l’assemblée générale s’y oppose, peut faire certains travaux ou bénéficier de certaines prérogatives :
- « Droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller (ou creuser) le sol,
- Droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes,
- Droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins,
- Droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. » (Source : Article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965)
Ces listes sont valables tant que le contrat de copropriété y fait référence. Si l’accord entre copropriétaires modifie ces listes, c’est lui qui est pris en compte.
Qui s’occupe des parties communes ?
Pour décider de travaux dans une « copro », ses occupants doivent se réunir en assemblée générale et voter. Ensuite, ils donnent pouvoir au syndic de réaliser les opérations, ou directement par le biais d’un copropriétaire si absence de syndic.
Chaque copropriétaire doit financer une partie des actions d’entretien, des millièmes ou quote-part, des travaux ou encore des équipements collectifs de la copropriété. En fonction de la valeur de sa partie privative – de son appartement, de sa place de parking, de sa terrasse… – par rapport à la valeur globale de la copropriété. Un propriétaire sait quelle est sa quote-part.
Une partie commune réservée à un propriétaire
Un membre de la copropriété peut demander de profiter seul d’une partie « commune ». Les autres propriétaires peuvent alors lui accorder un « droit de jouissance exclusive » permanent ou temporaire.
En général, ce droit préférentiel concerne :
- Des balcons accessibles par plusieurs appartements,
- Une terrasse,
- Un jardin ou une cour,
- Un débarras sur palier pour les immeubles en copropriété.
Une fois que j’ai l’accord des autres habitants de l’immeuble, je peux utiliser ma nouvelle partie privative comme je veux. Pas de problème pour y faire des barbecues par exemple, ou installer du mobilier ! Seule condition : que je ne crée pas de nuisances pour mes voisins.
Par contre, je dois demander l’accord des autres copropriétaires si je veux faire des travaux dans la partie commune sur laquelle j’ai étendu mon « usage privatif ». Deux critères sont pris en compte pour définir ces travaux :
- Ils touchent les parties communes ou leur aspect extérieur. Par exemple, la création d’un abri de jardin ou d’appentis doit être acceptée lors d’une assemblée générale,
- Ils créent des constructions permanentes qui modifient en profondeur les parties communes. C’est le cas des travaux de création d’une véranda ou d’une terrasse.
Si je bénéficie d’un droit de jouissance exclusif, je devrais payer des frais d’entretien. C’est bien en revanche l’ensemble de la copropriété qui prendra en charge d’éventuelles interventions sur le gros oeuvre de l’immeuble.
Le saviez-vous ?
Que change la loi ALUR pour les copropriétés ? La loi ALUR ou Duflot a créé un registre national d’immatriculation des copropriétés. Toutes les réunions de propriétaires devront s’y inscrire d’ici 2019. La réglementation baisse aussi le plafond à partir duquel les propriétaires peuvent saisir un juge pour récupérer les loyers impayés.
Les espace utilisés en commun
En copropriété, les parties communes sont des espaces qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et qui sont utilisés en commun.
Cela peut inclure des espaces tels que :
- les couloirs
- les escaliers
- les jardins
- les parkings
- les ascenseurs
- les locaux techniques
- les halls d’entrée et les espaces de stockage
Comme ces espaces sont utilisés par tous les copropriétaires, il est important de savoir qui est responsable de leur entretien et de leur maintenance. Voici un aperçu des responsabilités de chacun dans les parties communes en copropriété.
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires est responsable de la gestion de la copropriété dans son ensemble, y compris des parties communes. Il est responsable de la conservation, de l’entretien et de la gestion des parties communes, ainsi que de la souscription des contrats d’assurance pour la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a également le pouvoir de décider des travaux à effectuer dans les parties communes.
Le conseil syndical
Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires élus par l’assemblée générale des copropriétaires. Il travaille en collaboration avec le syndic pour veiller à la bonne gestion de la copropriété, y compris des parties communes. Le conseil syndical peut suggérer des travaux d’entretien et de maintenance pour les parties communes, mais il n’a pas le pouvoir de décider de la réalisation de ces travaux. Il peut également contrôler les prestataires de services qui travaillent dans les parties communes, tels que les entreprises de nettoyage ou de sécurité.
Le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est un professionnel de l’immobilier qui est chargé de la gestion de la copropriété. Il est nommé par le syndicat des copropriétaires pour un mandat de 3 ans renouvelable. Le syndic de copropriété est responsable de la mise en œuvre des décisions prises par le syndicat des copropriétaires concernant les parties communes. Il peut également suggérer des travaux d’entretien et de maintenance pour les parties communes.
Les copropriétaires
Les copropriétaires sont responsables de l’utilisation des parties communes et doivent les maintenir propres et en bon état. Ils doivent également respecter les règles de vie en copropriété, telles que les horaires d’utilisation des parties communes, les règles de tri sélectif des déchets et les règles de sécurité. Les copropriétaires peuvent participer aux décisions prises concernant les parties communes lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
En résumé, en copropriété, le syndicat des copropriétaires est responsable de la gestion des parties communes, le conseil syndical travaille en collaboration avec le syndic pour veiller à la bonne gestion de la copropriété, le syndic de copropriété est chargé de la mise en œuvre des décisions prises par le syndicat des copropriétaires concernant les parties communes et les copropriétaires doivent respecter les règles de vie en copropriété et maintenir les parties communes en bon état.
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