Plusieurs méthodes différentes sont utilisées pour évaluer les biens immobiliers, mais voici les trois méthodes les plus courantes :
- La méthode de comparaison des marchés : Comparaison de la propriété évaluée avec d’autres propriétés similaires qui ont été récemment vendues dans cette zone
- Approche par les revenus ou les investissements : Examine le montant des revenus que le bien évalué génère déjà ou pourrait potentiellement générer
- Approche par les coûts : Examine le coût de la construction d’un bien immobilier équivalent
Chaque méthode d’estimation est indépendante des autres, ce qui signifie qu’un évaluateur utilisera principalement une seule approche plutôt qu’une combinaison des trois approches pour déterminer la valeur d’un bien. La méthode utilisée peut être dictée par l’agence immobilière. Et comme chaque approche peut aboutir à des évaluations très différentes, il est important de savoir quelle méthode d’évaluation l’agent immobilier choisi utilise. Différentes méthodes d’évaluation sont utilisées pour différentes situations.
Parfois, plusieurs chiffres d’évaluation sont cités dans les rapports, l’évaluation par comparaison avec le marché est utilisée comme solution de repli si l’utilisation de l’évaluation de l’investissement de l’immeuble change (par exemple, un locataire part, le revenu tombe donc à zéro jusqu’à ce qu’un nouveau locataire soit trouvé).
Cela ne veut pas dire qu’une approche est meilleure que les autres, mais seulement qu’une approche sera plus applicable ou plus appropriée pour un certain bien immobilier que les autres.
Vous devez comprendre les différences entre chaque approche et savoir quelle approche l’évaluateur utilise pour votre investissement.
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Approche de comparaison des marchés
Si un novice voulait calculer approximativement estimation de maison avant de la mettre sur le marché, que ferait-il ? Il irait sur Internet et regarderait combien se vendent des propriétés similaires à proximité (idéalement dans la même rue). « Eh bien, chérie, les Jefferson du numéro 59 ont vendu leur maison il y a six mois pour 280 000 dollars, et ils n’avaient qu’un seul garage, pas un double comme le nôtre. Donc, notre maison vaut forcément un peu plus ». Voilà, en gros, comment fonctionne la méthode d’évaluation par comparaison des marchés.
Également connue sous le nom d’approche de la valeur du marché ou d’estimation « brique et mortier », la comparaison des marchés est une méthode d’évaluation qui se base sur des comparables locaux – en d’autres termes, sur le montant des ventes récentes de propriétés similaires situées à proximité. C’est la méthode d’évaluation la plus courante et celle qu’utilisent généralement les agences immobilières pour évaluer les propriétés résidentielles.
Votre évaluation moyenne par comparaison avec le marché définira la valeur d’une propriété en examinant les prix des propriétés de la même rue ou les prix d’autres propriétés de taille et d’état similaires dans la région. La valeur sera ajustée en fonction des variations, comme la taille, les spécifications et l’état de la propriété évaluée. D’autres variables peuvent également être prises en compte, telles que l’offre et la demande sur le marché immobilier local à ce moment-là ou la disponibilité du financement.
Attention : Ce n’est pas parce que la maison d’en bas de la rue s’est vendue à 280 000 dollars que vous obtiendrez la même évaluation.
Bien entendu, il n’y a pas deux propriétés exactement identiques. Les propriétés A et B peuvent être de la même taille et situées dans la même rue, mais la propriété A peut avoir une belle vue sur les collines, tandis que la propriété B peut avoir une vue plutôt peu inspirante sur les autres maisons. Mais peut-être que la propriété B a été rénovée avec style, tandis que la propriété A est tout droit sortie des années 1970, avec des rideaux de satin couleur pêche et des tapis à poils longs marron. C’est pourquoi les agents immobiliers essaieront de trouver quelques propriétés comparables pour les aider à déterminer une juste valeur marchande, et non pas seulement une ou deux.
Les limites des comparaisons de marché
S’il y a un point de friction avec l’approche de comparaison des marchés, c’est bien celui-ci : Pour obtenir une évaluation précise, il faut faire un bon nombre de comparaisons. C’est très bien pour une propriété résidentielle standard, comme une maison individuelle ou un appartement, où il y a beaucoup de propriétés similaires à examiner. Mais lorsque vous commencez à vous intéresser à des propriétés plus grandes et uniques, il est difficile de trouver suffisamment de données de marché comparables et précises.
Bien qu’il s’agisse d’une méthode d’évaluation simple à comprendre, la méthode de comparaison des marchés n’est pas toujours la meilleure pour juger de la valeur d’une propriété. Imaginez une énorme propriété de neuf chambres à coucher. Bien qu’il s’agisse d’une propriété résidentielle, la méthode de comparaison des marchés n’est tout simplement pas fiable car il n’y a pas de propriétés locatives similaires de neuf chambres à coucher à proximité.
Dans cet exemple, les deux premiers évaluateurs, qui ont utilisé la méthode de comparaison des marchés, ont dû se pencher sur des propriétés plus grandes situées ailleurs dans la ville. Mais ce n’était pas une comparaison équitable, car l’emplacement de mon immeuble était bien plus souhaitable. La propriété était unique sur ce marché, ce qui signifie que l’approche de comparaison des marchés n’était tout simplement pas un indicateur fiable de la valeur, de sorte que ces évaluateurs ont adopté une approche prudente. Pour cet investissement, l’approche par le revenu était beaucoup plus appropriée.
2) Approche par le revenu ou l’investissement
Au lieu d’examiner la valeur d’un bien, cette méthode d’évaluation traite le bien comme une entreprise génératrice de revenus.
Se concentrer sur les revenus et non sur les comparables
L’approche par les revenus ou l’approche par la valeur d’investissement permet d’évaluer le prix d’un bien immobilier en tant qu’investissement. Également connue sous le nom d’évaluation des investissements commerciaux, cette méthode est couramment appliquée aux propriétés commerciales telles que les bureaux, mais elle peut également être utilisée pour les propriétés résidentielles génératrices de revenus, telles que les locations ou les immeubles d’appartements.
Au fond, l’approche par le revenu repose sur le principe selon lequel plus le potentiel de revenu d’un bien immobilier est élevé, plus l’investisseur est prêt à le payer. La valeur de revenu ou d’investissement d’une propriété peut être supérieure ou inférieure à sa valeur de comparaison sur le marché – selon mon expérience, elle est souvent (mais pas toujours) plus élevée.
Comment fonctionne l’approche fondée sur les revenus
La meilleure façon de décrire le fonctionnement de cette méthode d’évaluation dans la pratique est de prendre un exemple. L’exemple est basé sur un investissement dans un petit immeuble de quatre appartements.
Supposons que chacun des appartements soit loué pour 750 € par mois. Cela représente un revenu locatif annuel brut de 36 000 euros. Maintenant, sur la base de son évaluation de la propriété, l’agent immobilier va appliquer deux concepts pour arriver à une évaluation de cette propriété basée sur le revenu :
L’escompte : Une remise qui est appliquée au revenu brut afin d’établir une image réaliste du revenu net. Une remise de 15 à 25 % est généralement appliquée à une évaluation des
revenus mais elle dépend d’un certain nombre de facteurs, tels que la qualité du bien, la solidité actuelle du marché locatif, l’emplacement, les coûts et la probabilité qu’une ou toutes les unités restent vides sans locataires pendant un certain temps (la période de vide). En gros, plus la remise est faible, meilleure est la propriété. Mais disons que la remise appliquée à nos revenus locatifs bruts annuels de 36 000 € est de 20 %. Ainsi, notre revenu net estimé est alors de 28 800 €.
Rendement : Le retour sur investissement que l’investisseur peut s’attendre à recevoir, exprimé en pourcentage. Pour déterminer le rendement, l’agent immobilier examinera des
propriétés comparables, les revenus locatifs locaux pour des appartements similaires, la demande sur le marché local, etc. Dans une ville très fréquentée où il y a beaucoup de locataires, le rendement sera meilleur que dans un cadre rural où la demande des locataires est plus faible. Disons que le rendement de notre exemple d’investissement est de 7 %.
Pour calculer l’évaluation du revenu, l’expert prendra le revenu net actualisé des loyers (28 800 €) et le divisera par le rendement (7 %). La valeur basée sur le revenu de ce bloc d’appartements est donc de 411 429 €. Les agents immobiliers arrondissent généralement ce chiffre à la baisse également.
N’hésitez pas à appeler quelques agences immobilières locales pour leur demander quel type de rendement ils appliquent actuellement à votre type d’investissement immobilier dans votre région. Cela fait partie du processus lorsque on évalue le potentiel d’une opération d’investissement, car la valeur finale est très importante.
Bien que cet exemple donne un aperçu utile du concept d’évaluation basée sur le revenu. Les nuances de l’approche basée sur le revenu dépendront du pays dans lequel se trouve l’immeuble de placement. Par exemple, aux États-Unis, un multiplicateur de revenu ou un taux de capitalisation (plutôt que le rendement) est appliqué au revenu net. Recherchez toujours la méthode d’évaluation des revenus utilisée sur votre marché particulier.
Un point important à prendre en compte est aussi la valeur des taux pour les crédits immobiliers au moment de l’achat. Pour cela, le plus efficace est de faire appel à un courtier en prêt immobilier qui saura vous conseiller pour acheter au moment idéal.
3) Approche par les coûts
La troisième approche à prendre en compte ne tient compte ni des revenus générés par une propriété ni des propriétés locales comparables.
L’approche par les coûts est utilisée pour établir le coût de remplacement de l’immeuble évalué. Elle est largement utilisée pour le remplacement des assurances (donc, si le bâtiment brûlait, combien coûterait le remplacement du bâtiment à cet endroit ?), mais elle peut également être une méthode utile pour les bâtiments neufs, les constructions proposées et les propriétés uniques qui n’ont pas de comparables locaux et ne génèrent pas de revenus.
Lorsqu’il utilise la méthode des coûts, l’agent immobilier examinera la valeur estimée du terrain, ainsi que le coût de remplacement du bâtiment à l’état neuf (moins la dépréciation, comme l’usure).