Vous êtes non-résidents ou expatriés et vous souhaitez acquérir un bien immobilier en France ?
Sachez que le financement est possible. En effet les banques Françaises peuvent faire des prêts pour cette clientèle. Cependant, c’est un peu spécifique, toutes les agences bancaires ne le proposent pas.
Nous allons voir dans cet article, les possibilités de financement, les conditions de financement et les conditions d’éligibilités si vous êtes non-résidents ou expatriés.
Réaliser un crédit immobilier lorsque vous n’êtes pas résident fiscal en France
Tout d’abord, il faut savoir qu’il est possible de faire un crédit immobilier lorsque vous n’êtes pas résident fiscal en France. Tous les établissements bancaires n’en proposent pas, c’est pourquoi il est préférable de s’orienter vers des établissements spécialisés dans ce type de clientèle.
Différents types de projets sont finançables : achat de résidence principale, secondaire mais aussi les investissements immobiliers dédiés aux non-résidents et aux expatriés comme l’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien avec ou sans travaux. Les projets plus spécifiques également comme les parts de SCPI, la nue-propriété, les logements dans des résidences de services et les terrains + constructions.
Conditions de financement
Quelles sont les conditions de financement que l’on peut attendre pour le crédit immobilier pour non-résidents ou expatriés ?
Le crédit amortissable est le plus simple à faire passer auprès des banques, sur une durée allant jusqu’à 15 ans ou 20 ans. En termes de taux, ils sont un peu plus élevés que pour la clientèle résidente, selon les banques, on va retrouver des taux compris entre 1% et 2% en fonction du profil de l’emprunteur et de son projet. Les prêts In-fine, sont également possibles, un peu moins pratiqués par les banques, ce type de prêt reste du cas par cas.
L’apport demandé par les banques
L’apport demandé varie selon les banques. Généralement, on trouve des financements de 80% de la valeur du bien, certaines banques vont jusqu’à 90% voire 100%. Les différents frais annexes comme les frais de notaire, les frais de dossier, de garantie ou encore de courtage ne sont pas inclus dans les financements pour non-résidents et expatriés proposés par les banques.
Il faut savoir que les banques cherchent à avoir une relation la plus globale avec ses clients, c’est pourquoi certaines banques peuvent demander des contreparties en échange du financement. Ces contreparties peuvent se matérialiser par un placement épargne, par exemple : l’ouverture d’un livret A, d’un PEL, une assurance-vie ou autres. La banque va chercher à obtenir du client qu’il place un peu de son épargne chez elle. Généralement, le montant demandé varie entre 10% à 20% du montant du prêt, parfois plus pour certaines banques notamment les banques privées qui peuvent être un peu moins regardantes sur le profil de l’emprunteur tant que celui-ci a beaucoup d’actifs et est prêt à placer une grosse somme à la banque. Les contreparties souvent demandées sont aussi la domiciliation des revenus locatifs perçus en France ainsi qu’une assurance habitation sur le bien qui sera financé.
Comment savoir si vous êtes éligible à un prêt immobilier pour non-résident ou expatrié ?
Le premier des critères, et pas des moindres est le taux d’endettement. Ce critère s’applique aussi bien aux résidents en France qu’aux non-résidents et aux expatriés. En effet, ce critère déjà en place depuis plusieurs années a été instauré de manière beaucoup plus drastique par le HCSF (Haut Comité à la Stabilité financière). Le taux d’endettement maximum est fixé à 35%, c’est-à-dire que les charges de l’emprunteur (loyer + crédit) ne doivent pas dépasser 35% de ses revenus.
Être salarié en CDI
Le fait d’être salarié en CDI est également un point-clé pour obtenir un financement en tant que non-résident ou expatrié. Par ailleurs, la société dans laquelle il travaille peut avoir un impact sur les conditions de financement, par exemple un emprunteur travaillant à l’étranger pour une multinationale française aura plus facilement accès aux crédits. A l’inverse, les chefs d’entreprises, indépendants, professions libérales non-résidents auront plus de difficultés à obtenir un financement. Dans ce cas, le pays du siège social joue un rôle important, les banques vont préférer un chef d’entreprise dont le siège social se trouve en France ou dans l’espace économique européen.
L’épargne disponible
L’épargne disponible est un critère important pour les banques. Un proverbe dit que les banques ne prêtent qu’aux riches : ce n’est pas totalement faux. Les banques vont regarder le montant de votre épargne disponible mais surtout votre gestion de compte et votre capacité à épargner. Une bonne capacité à épargner rassure la banque. Lorsqu’elle finance votre bien, la banque fait un pari sur vous, c’est pourquoi gérer votre compte comme un « bon père de famille » est un avantage pour obtenir un financement en tant que non-résident ou expatrié.
Le pays de résidence
Autre critère et pas des moindres est le pays de résidence. Sur le principe, mis à part les pays sur liste rouge il n’existe pas vraiment de restrictions de pays. Evidemment, certains pays sont plus enclins à rassurer les banques comme les pays de l’espace économique européen par exemple.
L’âge de l’emprunteur
L’âge de l’emprunteur est également un critère important, en effet, généralement plus on est jeune plus c’est simple d’obtenir un financement. Les critères d’âges pour obtenir un financement sont sensiblement les mêmes pour la clientèle non-résidente et expatriée. Généralement les banques prêtent jusqu’aux 75 ans de l’emprunteur pour des raisons d’assurance prêt car la plupart des garanties ne couvrent plus l’assuré à partir de ses 75 ans. Beaucoup de banques n’ont pas de solution d’assurance prêt pour non-résidents et expatriés, cependant, il est possible de faire une délégation d’assurance pour se tourner vers des établissements spécialisés dans ce type d’assurance prêt.
La qualité du montage du dossier
La qualité du montage du dossier. C’est un critère très peu connu de tous mais très important pour les banques surtout lorsque vous êtes non-résident ou expatrié. Un dossier complet, bien monté et bien présenté ne va pas vous permettre d’obtenir un financement. En revanche un dossier pas correctement monté, avec des documents manquants ou incomplets laissant des points à éclaircir, diminuera grandement vos chances d’obtenir un financement, il peut même parfois être un motif de refus.
Conclusion
Pour conclure, le crédit pour les non-résidents et les expatriés est largement accessible, avec des conditions intéressantes cependant certains critères sont à respecter. Il ne faut pas oublier que cela reste complexe, chronophage et demande une réelle expertise. C’est pourquoi, s’adresser à un établissement spécialisé dans cette activité vous évitera sans doute de nombreuses déceptions.
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