Tout au long de la durée du contrat de bail de location, une maison ou un appartement mis en location nécessite un certain nombre de travaux réguliers, dont la charge est partagée entre le locataire et le propriétaire du bien. Plomberie, électricité, peinture, chaudière… Les réparations locatives impliquent une décision mûrement réfléchie, et leur réalisation est clairement définie par la réglementation. Alors, quels sont les travaux qui doivent être pris en charge par le locataire d’un logement ?
Réparations à la charge du locataire : ce que dit la loi
C’est dans le décret du 26 août 1987 que nous retrouvons les articles sur les réparations locatives. Le décret stipule que le locataire d’un logement doit réaliser un certain nombre de travaux d’entretien et de réparation, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur (notamment pour un jardin dont il a jouit de façon exclusive). Le décret du 26 août 1987 cite un certain lot de travaux à la charge du locataire :
- L’entretien et les petites réparations concernant les équipements mirent à sa disposition, l’installation électrique, le chauffage ou encore la plomberie (les bases de la plomberie à découvrir sur ce site). Selon toujours le décret, l’entretien annuel de l’équipement de chauffage est d’ailleurs une obligation pour le locataire.
- L’entretien et les réparations des sols, des murs et des plafonds.
- La remise en état du bien occupé, qui intervient à la fin du contrat de bail.
Cependant, le décret ne fait pas la distinction entre les grosses et petites réparations, mis à part les exemples précis qu’il mentionne. Ici, il faut donc se référer à l’envergure des travaux prévus ainsi qu’au coût, qui est naturellement un critère important.
Par ailleurs, dans certaines situations, le locataire n’est pas tenu d’effectuer les réparations et travaux d’entretien normalement à sa charge. Il peut s’agir, par exemple :
- de dégâts résultants d’un vice de construction (inondations dues à une mauvaise étanchéité de la toiture, peintures de basse qualité…) ;
- d’une usure normale des équipements et revêtements du sol et des murs ;
- de dommages portant à l’habitation suite à une tempête ou une inondation.
Les travaux à la charge du locataire
A en croire le décret sur les réparations locatives, le locataire doit réaliser des travaux nécessaires au maintien en bon état du logement occupé. Cependant, il n’est pas toujours facile de distinguer les menues réparations des véritables travaux de rénovation, surtout si les travaux en question ne sont pas répertoriés de façon précise dans le décret du 26 août 1987.
De plus, si la liste mentionnée par le décret semble assez détaillée, elle n’est pas vraiment exhaustive. Ainsi, elle ne peut pas tout mentionner, tandis que certains points du décret doivent être interprétés par les juges en cas de conflit. D’autant plus que, depuis la publication du décret en 1987, de nombreux équipements et accessoires de confort ont nettement évolué.
Pour vous donnez une idée de la portée des travaux qui vous incombent en tant que locataire, retrouvez ci-dessous la liste des composants et accessoires concernés, avec les types de travaux à prévoir.
- Pour les portes, grilles et fenêtres : il s’agit essentiellement de menues réparations qui portent sur les gonds, paumelles et charnières, ainsi que les boutons et poignées de portes. Le décret cite également les crémones et espagnolettes des fenêtres, les boulons, clavettes et targettes. Le locataire peut également être amené à remplacer des vitres cassées et refaire des mastics de murs.
- Pour les stores et volets : les travaux consistent au remplacement des cordes et des lames, ainsi qu’au graissage du mécanisme d’ouverture et de fermeture.
- Pour les revêtements des murs et des sols, les travaux consistent au lessivage des murs, au raccord de peinture, de tapisserie et de moquette. Le locataire devra également reboucher certains trous sur les murs, remplacer des carrelages ou des lames de parquet cassées pendant la durée d’occupation du logement. Enfin, il peut également être question de l’entretien de la vitrification des parquets et de la réfection des moquettes.
- Pour les équipements sanitaires, les travaux consistent au dégorgement et au remplacement des joints et colliers des tuyaux d’eau ainsi que des robinets. De manière régulière, l’occupant doit également nettoyer les dépôts de calcaire tout en entretenant les flexibles de douches, les joints et flotteurs des chasses d’eau.
- Pour le câblage électrique, le locataire peut être tenu de remplacer des interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules et autres tubes lumineux. Il peut s’agir aussi de la réparation ou du remplacement, si besoin, des gaines de protection du câblage.
- Pour la plomberie et le chauffage, il s’agit notamment de l’entretien régulier des robinets et des tuyaux d’aération, du remplacement régulier des conduits de raccordement, des bilames, pistons, membranes ou encore allumages piézoélectriques. En cas de dysfonctionnement, le locataire peut aussi être amené à changer les joints des appareils à gaz mis à sa disposition, à nettoyer les différentes tuyauteries et les conduits d’évacuation des gaz et fumées.
- Pour les placards, les travaux consistent à l’entretien courant et au remplacement des tablettes et des dispositifs de fermeture. Il arrive aussi que le locataire prenne à sa charge le remplacement des éléments de menuiserie.
Éviter les travaux de transformation
Le locataire jouit d’une certaine liberté quant à l’aménagement de son logement. Seulement, il ne peut pas transformer celui-ci sans l’autorisation préalable et écrite du propriétaire du bien. De ce fait, l’occupant a la possibilité de changer la moquette et de tapisser les murs, sans devoir demander l’autorisation du bailleur.
En revanche, il n’est pas possible d’agir unilatéralement pour tous les travaux de transformation, comme l’aménagement d’une seconde cuisine, le remplacement d’une baignoire par une douche, la création de cloisons, la suppression d’arbres dans le jardin, l’installation d’une véranda… Gardez à l’esprit que le fait de recourir à ces travaux, sans l’aval du propriétaire, peut valoir le paiement de frais de remise en état, au moment du départ du locataire.