L’investissement immobilier est accessible au plus grand nombre. Plusieurs pistes d’études peuvent alors être envisagées en fonction des objectifs visés. La défiscalisation immobilière par la loi Pinel par exemple ou encore la création de revenus complémentaires via la Location Meublée Non Professionnelle sont 2 leviers permettant de doper la rentabilité d’un investissement locatif. Ces deux schémas sont alors les plus largement utilisés.
L’investissement en loi Pinel touche les logements neufs qui seront par la suite loués nu de meubles. L’investissement immobilier en Location Meublée Non Professionnelle cible alors les logements neufs et anciens meublés.
1-0 pour la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Le dispositif de Location Meublée Non Professionnelle présente plus de souplesse que la loi Pinel. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est quasiment sans conditions. Il conviendra pour un investisseur de disposer d’un logement et de le meubler. Deux conditions seront à respecter :
- l’ensemble des recettes locatives ne pourront excéder 23 000 €/an
- les recettes locatives ne pourront représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus du foyer fiscal. La location doit rester une activité secondaire et non principale
En comparaison, la loi Pinel est plus rigide. En effet, ce dispositif induit :
- un programme immobilier neuf (VEFA)
- un loyer plafonné, selon la zone d’implantation du bien
- un zonage, le logement neuf doit se situer dans les zones prédéfinies par la loi Pinel
- des ressources plafonnés pour le locataire
Le dispositif Pinel est donc plus contraignant dans sa mise en œuvre, alors que le statut de LMNP s’appliquera sur l’ensemble du territoire.
1-1 la réduction d’impôt booste la loi Pinel
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel présente l’avantage de déduire les amortissements comptable du bien et du mobilier, des différents loyers encaissés. Cette charge comptable reste fictive car non décaissée en réalité. Il s’agit donc d’une simple écriture comptable. Prenons l’exemple suivant :
Un appartement en LMNP à Strasbourg d’une valeur de 300 000 € présentant un rendement locatif brut de 5 % annuel – les recettes locatives représentent alors 15 000 €.
Le bien immobilier s’amortit alors comptablement sur 30 ans, ce qui représente une charge comptable déductible de 10 000 €/an. Voyons le résultat ci-dessous :
| Loyers | 15 000 € |
| Taxe foncière | 1 600 € |
| Intérêts d’emprunt | 3 600 € |
| Assurances | 520 € |
| Charges immeuble | 960 € |
| CFE | 100 € |
| Amortissement comptable (charge fictive) | 10 000 € |
| Résultat comptable imposable | -1 780 € |
Après déduction de l’ensemble des charges d’exploitation, le résultat comptable en fin d’année servira de base pour déterminer l’imposition du Loueur Meublé Non Professionnel.
Dans notre exemple, ce résultat comptable est négatif. Ce qui signifie qu’aucun impôt ni prélèvements sociaux ne seront attendus. Le dispositif Pinel permet quant à lui de profiter d’une réduction d’impôt. Selon, la durée de location (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur profite alors d’un crédit d’impôt (12, 18 ou 21 %) calculé sur la valeur d’acquisition du logement neuf. Prenons l’exemple d’un logement neuf en loi Pinel à Strasbourg d’une valeur de 300 000 €, mis en location durant 9 ans. La réduction d’impôts associée est alors de 18 % sur 9 ans, soit 6 000 €/an. Combiné aux loyers générés, cette réduction d’impôt “dope” alors l’investissement.
2-1 pour la Location Meublée Non Professionnel, avantage à la plus-value
La revente du bien immobilier doit toujours être anticipée. Le dispositif Pinel impose alors une durée de détention minimum de 6, 9 ou 12 ans. Il ne sera alors pas conseillé de revendre le bien immobilier avant cette période. Dans le cas contraire, un rattrapage de la réduction d’impôt sera attendu. Les logements neufs sont soumis aux dernières normes de construction. N’oublions pas qu’une promotion nécessite l’acquisition d’un terrain ainsi que l’éventuelle démolition d’un ouvrage existant. C’est pourquoi le marché de l’immobilier neuf présente un prix au m2 supérieur à l’ancien. Comme sur tous les marchés (automobiles, électroniques etc), tout ce qui est neuf reste plus onéreux que ce qui est daté.
Tableau comparatif des avantages et inconvénients entre investir en loi Pinel ou en LMNP
| Critères | Loi Pinel | LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) |
| Avantages fiscaux | Réduction d’impôts sur le revenu en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans). | Amortissement du bien et des meubles, réduisant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs. |
| Durée d’engagement | Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. | Aucune durée minimale d’engagement de location requise. |
| Nature de la Location | Location nue (non meublée). | Location meublée, souvent destinée à une clientèle de courte durée (étudiants, touristes, etc.). |
| Revenus et Charges | Revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Charges déductibles limitées. | Revenus locatifs imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Déduction des charges et amortissement possible. |
| Profil de locataire | Peut être destiné à des locataires à revenu modeste, respectant des plafonds de loyers et de ressources. | Peut attirer une clientèle variée, notamment des étudiants, des professionnels en déplacement, etc. |
| Risques associés | Risque de non-respect des conditions de la loi Pinel entraînant la perte des avantages fiscaux. | Risque de vacance locative dans les zones où la demande de locations meublées peut être saisonnière ou cyclique. |
| Gestion de la Location | Possibilité de déléguer la gestion à une agence immobilière. | Gestion plus active, notamment en termes de renouvellement fréquent des locataires. |
| Potentiel de Rentabilité | Potentiel de rendement locatif intéressant, surtout dans les zones tendues. | Rentabilité souvent plus élevée en raison de loyers plus élevés pour les locations meublées. |
| Flexibilité de sortie | Possibilité de vendre le bien avant la fin de la période d’engagement, mais avec une perte des avantages fiscaux. | Possibilité de convertir la location meublée en location nue ou vice versa selon l’évolution du marché. |
Chaque option présente ses propres avantages et inconvénients, et le choix dépendra des objectifs d’investissement, de la tolérance au risque et de la situation fiscale de l’investisseur.
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