On considère le taux d’usure comme le taux d’intérêt maximum légal que les organismes de crédit peuvent pratiquer quand ils accordent un prêt. Il concerne les prêts accordés aux associations, les particuliers et les collectivités. C’est un élément qui permet de protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts au coût trop important. Voyons son impact sur le marché immobilier à Marseille.
Un taux bloquant le marché du crédit immobilier à Marseille
Le constat est clair : à Marseille comme dans d’autres villes de France, le taux d’usure impacte significativement le marché du crédit immobilier. En effet, plus l’écart entre le taux d’usure et les taux nominaux fixés par les banques est faible, plus la probabilité des refus de prêt est élevée. Il s’agit d’un écart correspondant à la marge qui permet d’ajouter l’assurance et les autres frais aux taux nominaux en vue de calculer le TAEG dont le niveau ne doit pas dépasser le taux d’usure. Pendant toute l’année 2021, cette marge était de 1,3 % à Marseille.
Notez que le calcul du taux d’usure est effectué trimestriellement, alors que le calcul des taux nominaux se fait de façon hebdomadaire. Et c’est cette divergence de méthode qui est en partie à l’origine du blocage du marché du crédit pendant les mois de septembre et décembre 2022.
Une bonne solution face à cette situation est de rechercher votre bien et de faire en sorte de le trouver 2 mois avant le relèvement du taux d’usure. Vous aurez donc besoin des services d’une agence immobilière pour être sûr d’être dans ce délai de 2 mois. Par cette stratégie, vous pourrez signer votre compromis au moment où le taux d’usure sera augmenté. Le risque de refus d’une demande de prêt sera alors plus faible.
Autres solutions pour contourner l’impact du taux d’usure sur l’immobilier
Il existe d’autres solutions pouvant vous permettre d’éviter l’impact du taux d’usure, à Marseille notamment. Selon l’état d’avancement de votre projet, certaines peuvent être plus intéressantes que d’autres. Dans tous les cas, l’attitude la plus recommandée est de beaucoup négociée. Et cette négociation ne doit pas concerner seulement le taux nominal proposé par la banque. Il est nécessaire aussi de négocier le taux de l’assurance, les frais de dossier et les frais de garantie. Vous devrez avoir des arguments pour rassurer la banque et ainsi avoir de bons résultats. Cette démarche n’étant pas facile à entreprendre, il serait judicieux de faire appel à un courtier.
Une autre solution est de choisir un emprunt à taux variable. Cependant, c’est un choix qui comporte des risques. En effet, en tant que taux variable, c’est un taux qui évolue évidemment en fonction de l’évolution du marché de taux. Et donc, s’il y a évolution du taux, vos mensualités augmenteront proportionnellement. Le choix d’un taux variable est tout de même intéressant en ce sens qu’il est généralement inférieur en début de période par rapport aux taux fixes. Et leur écart avec le taux d’usure est présentement plus important que celui qu’on observe pour les taux fixes. Cela limite donc le risque qu’on vous refuse votre crédit pour cause de dépassement du taux d’usure.