Par Baptiste Robelin, avocat associé chez NovLaw Avocats
Avez-vous pensé à mettre votre propriété en location ? Sachez que le contrat de bail s’échelonne sur plusieurs années. Durant celles-ci, le propriétaire peut choisir d’assumer la gestion locative de son bien, les procédures juridiques et les formalités fiscales. A contrario, il peut recourir à la gestion locative par un tiers qui est alors mandataire.
S’il décide de gérer lui-même ses biens, le particulier devient à la fois gestionnaire et propriétaire. Il peut très vite être confronté à des impayés et des procédures de recouvrement de créances, en fonction des locataires. Cela explique que la gestion locative soit souvent chronophage et puisse s’avérer complexe pour le propriétaire.
Désormais, des solutions innovantes ont révolutionné la gestion locative ! Les entreprises spécialisées en gestion locative se multiplient et celles-ci sont peu onéreuses.
À première vue, confier la gestion locative de votre immeuble à une entreprise spécialisée peut sembler inutile. Il est judicieux de s’interroger en amont sur les intérêts de la gestion locative exercée par un tiers. Très souvent, les propriétaires optent pour la situation la plus rentable. Il peut être très avantageux de gérer soi-même la location de ses biens immobiliers. Certains parviennent même à administrer plusieurs immeubles sans l’aide d’un tiers.
Envisagez les avantages et les inconvénients de chaque solution. Choisissez la solution la plus adéquate et la plus avantageuse pour vous, autant sur le plan personnel que financier.
Gestion locative par le particulier : une solution peu onéreuse
La mise en location et la gestion du bien par le particulier ne sont pas si complexes. En recueillant suffisamment d’informations sur la gestion locative, vous apercevrez de la simplicité de la tâche. Toutefois, il faut différencier les services de gestion locative d’immeuble et le rôle du syndic d’un immeuble. Cette dernière notion est bien plus spécifique.
Lorsqu’un particulier décide de s’occuper lui-même de la gestion de son bien en location, il peut plus facilement entretenir son bien. En effet, le propriétaire est plus à même de détecter les signes de détérioration, quand il est lui-même gestionnaire. Le particulier bénéficie aussi de la possibilité d’établir un suivi de l’état du bien. L’absence d’intermédiaire permet aisément au propriétaire de rester informé de l’état de son bien. Directement en contact avec les locataires, le gestionnaire a connaissance des impayés, des travaux à effectuer, des coûts de rénovation…
De plus, de nombreux avantages sont conférés au propriétaire-gestionnaire. C’est une manière pour lui d’économiser. Bien qu’il consacre une partie de son temps à la gestion de son bien, le propriétaire n’a pas à rémunérer un gestionnaire tiers.
Pour couronner le tout, ce système ne requiert pas de savoir-faire spécifiques. Un bon sens de l’organisation et quelques notions juridiques suffisent pour bien gérer la location de vos immeubles. À défaut de réunir ces qualités, vous risquez de manquer les échéances de paiement de vos impôts, d’égarer les factures et les contrats.
Au-delà de l’organisation, le respect des délais est important. Dites adieu à la procrastination. Soyez prêt à être réactif et attentif aux échéances. Il vous faudra gérer vos biens, mais aussi les personnes qui les occupent. La relation que vous entretiendrez avec vos locataires sera déterminante, car s’ils occupent votre logement, alors leurs décisions pourront affecter votre bien (dégradation, attractivité, valeur du bien, respect des normes…).
Que vous optiez pour la gestion locative par un tiers ou que vous gériez votre bien vous-même, il est indéniable que la technologie est venue changer la donne. La gestion locative d’immeuble a été grandement simplifiée. Des outils en ligne peu couteux ont été créés. Ils permettent une gestion plus sûre et efficace de vos immeubles, qui deviennent alors plus accessibles. Toutes les échéances et dates de recouvrement sont prévues par ces outils et des rappels peuvent même être programmés.
Néanmoins, même si le propriétaire décide de gérer lui-même son bien, rien ne l’empêche de consulter un spécialiste. Ainsi, il est courant de voir un propriétaire déléguer à une entreprise une partie des tâches, telles que la recherche de locataire. De manière régulière ou ponctuelle, le recours à un spécialiste, professionnel de l’immobilier, peut être bénéfique.
À noter que la gestion par un tiers (une agence immobilière par exemple) présente une certaine utilité. Elle garantit la réalité des revenus des futurs locataires. Elle permet ainsi une certaine sécurité quant à la solvabilité des locataires. Bon à savoir ! Le tiers gestionnaire doit assurer les intérêts du propriétaire, conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Parmi les atouts des entreprises de gestion locatives, de la performance de leurs outils de gestion est primordiale. Ces entreprises proposent un service personnalisé qui est adapté à votre situation. S’agissant des formulaires et des contrats types, elles veillent à ce que ces documents soient conformes aux lois en vigueur. In fine, la gestion locative par un tiers constitue un gain de temps pour le propriétaire. Toutefois, elle implique aussi la présence d’éléments juridiques essentiels tels que le contrat.
Gestion locative par un tiers : la phase de négociation du mandat
Confier certaines parties de la gestion locative de votre immeuble à un professionnel implique la conclusion d’un contrat. Ce sont le Code civil, la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que son décret d’application qui régissent la gestion locative par un mandataire. La conclusion d’un contrat entre le propriétaire et le représentant de l’entreprise confère à ce dernier la qualité mandataire. Le mandataire s’occupe alors de tout ou partie de la gestion du bien immobilier. Avant de signer un quelconque mandat de gestion immobilière, il est prudent de lire chaque clause.
Bien que le contrat soit rédigé par le professionnel, le dernier mot vous revient. La durée du contrat et les autres mentions obligatoires restent à définir. En aucun cas, votre cocontractant ne déterminera unilatéralement la durée de son mandat. Ce rôle vous appartient, en plus de fixer l’étendue de ses compétences et les limites de ses fonctions.
La nature même du mandat de gestion immobilière suppose un renouvellement tacite. Afin de prévenir d’éventuels litiges, il convient de prêter attention aux conditions de renouvellement du mandat. Les délais de préavis et le montant des frais de résiliation doivent figurer clairement dans le contrat. En cas de doute, mieux vaut se rapprocher de juristes spécialisés. N’hésitez pas à solliciter l’aide de plusieurs professionnels de l’immobilier.
La rémunération du gérant immobilier se calcule suivant la durée de son mandat. En principe, il propose ses services en contrepartie d’un pourcentage du loyer annuel de votre immeuble. Ce pourcentage varie entre 8 et 15 % du loyer. Le calcul ne prend pas en compte les taxes. Cependant, le paiement de la TVA incombe au propriétaire. Ces mêmes conditions s’appliquent en cas de rénovation du bien.
Ne faites pas pleinement confiance à un professionnel pour gérer vos biens. En dépit des garanties qu’ils peuvent apporter (un contrat rédigé, des outils performants, une posture rassurante), certains mandataires ont tendance à être négligents. Il est de votre intérêt de scruter les termes du contrat et les engagements contenus dans le mandat de gestion locative. Si certains termes contractuels vous semblent sibyllins, il est préférable de recourir aux services d’un avocat spécialisé en mandat de gestion locative.