L’échelonnement des paiements de charges de copropriété est un sujet qui revient fréquemment chez les copropriétaires, soucieux d’alléger leur trésorerie. Alors, la réponse est-elle un oui catégorique ou l’affaire est-elle plus complexe qu’il n’y paraît ?
Sommaire
Peut-on échelonner mensuellement ses charges de copropriété ?
La réponse simple est oui, il est généralement possible de payer ses charges de copropriété de manière mensuelle, mais cela dépend de la décision de la copropriété et des modalités de paiement mises en place. La loi encadre le règlement des charges, mais laisse une certaine liberté à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires pour en définir la périodicité. Traditionnellement, les charges sont appelées trimestriellement, mais l’option d’un paiement plus fréquent est de plus en plus courante pour des raisons pratiques et budgétaires.
Le cadre légal des appels de fonds
Les charges de copropriété sont les dépenses nécessaires à l’entretien, à la conservation et à l’administration des parties communes de l’immeuble, ainsi qu’à la fourniture des services collectifs (chauffage, eau chaude, ascenseur, etc.). Elles sont réparties entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts (tantièmes) définies dans le règlement de copropriété et se divisent en deux grandes catégories : les charges courantes (pour le budget prévisionnel) et les charges pour travaux (dépenses exceptionnelles). Le paiement de ces charges est une obligation légale pour tout copropriétaire.
Selon la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, le syndic de copropriété est tenu d’appeler des provisions en vue de la couverture des dépenses courantes.
La règle du versement trimestriel
L’article 14-1 de la loi de 1965 prévoit que les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou la période fixée par le règlement de copropriété ou l’assemblée générale.
- Ce paiement est basé sur le budget prévisionnel voté en assemblée générale
- Il s’agit de provisions (avances) et non du montant définitif des charges
- L’appel de fonds intervient en général au début de chaque trimestre civil
La dérogation par l’assemblée générale
C’est ici que réside la possibilité du paiement mensuel. L’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir de voter une modification de la périodicité des appels de fonds.
- Une simple majorité (article 24 de la loi de 1965) est souvent suffisante pour modifier la fréquence de paiement des provisions pour charges courantes, si le règlement de copropriété ne l’interdit pas explicitement
- Cette décision doit être inscrite à l’ordre du jour et votée par les copropriétaires
- Elle vise à faciliter la gestion budgétaire des copropriétaires et à réduire le risque d’impayés pour la copropriété
Les avantages du paiement mensuel des charges
Adopter le paiement mensuel offre des bénéfices notables, tant pour le copropriétaire que pour la gestion globale de la copropriété.
Pour le copropriétaire
Le paiement mensuel fluidifie la gestion des finances personnelles.
- Allègement budgétaire : diviser la somme trimestrielle par trois rend l’effort financier moins lourd à supporter
- Meilleure visibilité : intégrer une charge fixe chaque mois facilite l’établissement d’un budget personnel prévisionnel
- Réduction du risque d’impayés : un montant moins élevé est moins susceptible de causer des difficultés de trésorerie
Pour la copropriété
Un rythme de paiement plus fréquent sécurise la trésorerie du syndicat.
- Flux de trésorerie régulier : des rentrées d’argent plus fréquentes et plus prévisibles permettent au syndic de mieux gérer les dépenses courantes (factures, entretien, etc.)
- Diminution des impayés : une charge plus légère mensuellement réduit la probabilité d’accumulation de grosses dettes trimestrielles, simplifiant ainsi le recouvrement
- Meilleure gestion des réserves : un apport régulier, même si de moindre importance, aide à maintenir un fonds de roulement suffisant
Les modalités pratiques de mise en place
Pour passer d’un paiement trimestriel à un paiement mensuel, certaines étapes sont indispensables.
La décision en assemblée générale
Le point de départ est toujours un vote en AG.
- Inscription à l’ordre du jour : un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic d’inscrire la question du paiement mensuel à l’ordre du jour de la prochaine AG
- Vote : la décision est adoptée à la majorité simple (article 24) ou, dans certains cas très précis si le règlement de copropriété est modifié, à la majorité absolue (article 25)
- Mise en œuvre : une fois votée, la nouvelle périodicité s’applique à tous les copropriétaires, sauf disposition spécifique pour les copropriétaires refusant la mensualisation (ce qui est rare et complexe à gérer)
Les moyens de paiement
La mensualisation va souvent de pair avec la dématérialisation et l’automatisation.
- prélèvement automatique : c’est la méthode privilégiée. elle assure la régularité des paiements et simplifie le travail du syndic
- virement bancaire : certains copropriétaires peuvent choisir d’effectuer eux-mêmes un virement mensuel, mais cela requiert une discipline stricte
- chèque : bien que moins pratique, l’émission de 12 chèques d’avance pour l’année peut être acceptée par certains syndics
Que se passe-t-il pour les autres appels de fonds ?
La mensualisation concerne principalement les provisions pour charges courantes (le budget prévisionnel).
Les travaux et dépenses exceptionnelles
Les appels de fonds pour travaux ou pour dépenses exceptionnelles votées en AG (celles qui ne rentrent pas dans le budget prévisionnel) conservent généralement leur périodicité spécifique.
- Règles de l’AG : le calendrier de paiement de ces appels (par exemple, un tiers à l’appel, un tiers au début des travaux, un tiers à la fin) est défini lors du vote des travaux
- Pas de mensualisation automatique : ces montants peuvent être importants et ne sont pas lissés sur l’année comme les charges courantes, il est donc rare qu’ils soient mensualisés
Le fonds de travaux Alur
Depuis la loi Alur, la copropriété doit constituer un fonds de travaux obligatoire.
- Paiement trimestriel minimum : les provisions pour le fonds de travaux sont exigibles au plus tôt en même temps que l’appel de fonds pour charges courantes
- Possibilité de mensualisation : si le paiement des charges courantes est mensualisé, l’appel de fonds pour le fonds alur peut l’être aussi
Tableau récapitulatif de la périodicité des appels de fonds
| Type d’appel de fonds | Périodicité légale ou usuelle | Possibilité de mensualisation | Autorité de décision |
| Provisions pour charges courantes | Trimestrielle | Oui | Assemblée générale (majorité simple – art. 24) |
| Appel de fonds pour travaux (hors budget) | Selon le calendrier voté | Non (paiement par échéances) | Assemblée générale (majorité propre aux travaux) |
| Provisions pour le fonds alur (fonds de travaux) | Minimum trimestrielle | Oui, si les provisions courantes le sont | Assemblée générale (suite logique du paiement des provisions) |
| Régularisation annuelle des charges | Annuelle (après l’approbation des comptes) | Non (montant unique) | Syndic, après vote de l’AG |
La régularisation annuelle : un point à ne pas oublier
Même en cas de mensualisation, la copropriété doit procéder à une régularisation annuelle des charges.
- calcul réel : une fois l’exercice comptable clos, le syndic compare les dépenses réelles de l’année aux provisions qui ont été appelées (mensuellement ou trimestriellement)
- solde débiteur ou créditeur :
- si les provisions versées sont inférieures aux dépenses réelles, le copropriétaire doit payer un complément
- si elles sont supérieures, la copropriété lui rembourse le trop-perçu
- impact de la mensualisation : le fait de payer mensuellement n’élimine pas cette régularisation; il ne fait que lisser les appels de provisions sur l’année
Le paiement mensuel : une évolution de la gestion en copropriété
Le paiement mensuel des charges de copropriété est non seulement possible mais de plus en plus souhaité et mis en place. C’est un aménagement financier qui bénéficie à la fois aux copropriétaires, en améliorant leur pouvoir d’achat et leur visibilité budgétaire, et au syndicat de copropriétaires, en assurant une trésorerie plus saine et en réduisant les risques d’impayés. La clé de sa mise en œuvre réside dans une décision collective prise en assemblée générale.
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