Blog Immo : Bonjour Dominique, vous avez repris il y a quelques mois l’agence immobilière Laforet Paris Avron, dans le 20ème arrondissement de Paris. Quel a été votre parcours dans l’immobilier avant cette reprise ?
Dominique Alexandre : Ce fut principalement une carrière effectuée dans le notariat et consacrée pendant près de vingt cinq années au secteur de la construction c’est-à-dire à l’élaboration, en collaboration avec des promoteurs, de programmes immobiliers en leur état futur d’achèvement. Ma tâche consistait en la maîtrise du foncier c’est-à-dire du terrain qui allait accueillir la nouvelle construction et se poursuivait en la division par lots des appartements et en leur vente sur plans ce que l’on dénomme une VEFA.
Votre longue expérience de notaire vous sert-elle dans votre activité actuelle ?
Bien entendu. Même si l’activité est différente puis que l’agence cible essentiellement des biens achevés et non en cours d’édification, le savoir faire et la maîtrise des aspects juridiques demeurent semblables et sont d’un réel confort pour les acquéreurs potentiels qui souhaiteraient s’adjoindre mes services.
Pourriez-vous nous décrire votre agence immobilière ? Quels sont ses atouts ?
L’agence Laforet paris20avron est forte de la présence de trois collaborateurs/trices et d’une assistante commerciale en plus de mon rôle de manager ce qui donne une force de vente indéniable et une présence sur le terrain non négligeable dans un secteur aussi concurrentiel que ne l’est le 20ème arrondissement de Paris. Les principaux atouts de l’agence sont l’emplacement en face du métro Buzenval et la notoriété de l’enseigne Laforêt deuxième réseau national au niveau de la notoriété.
Votre agence immobilière a-t-elle une spécialité ?
Mon agence assure la transaction et la location à l’exception de la gestion que je compte bien réunir à ces deux pôles d’ici un an. Le cœur de cible de l’agence est plutôt le studio et le deux pièces car les grands appartements ne sont pas particulièrement prisés dans ce secteur où ils sont d’ailleurs rares ; l’immobilier du 20ème étant de par son passé plutôt ouvrier et industrieux.
Une personne souhaite acquérir ou louer un bien immobilier à Paris. Quelles caractéristiques du 20ème arrondissement mettez-vous en avant pour qu’il s’installe dans le quartier ?
Nous mettons systématiquement en avant le caractère de mixité sociale du quartier et sa proximité immédiate avec de grands axes de circulation. En effet, nous sommes à quelques centaines de mètres du RER A qui dessert Nation et tout l’axe est/ouest de la capitale si bien qu’il est tout à fait envisageable pour un salarié habitant le secteur de se transporter sans changement jusqu’à La Défense : l’atout majeur restant l’attractivité des prix par mètres carrés.
Avez-vous eu des demandes atypiques lors de la location et de l’achat d’un bien ?
Oui il arrive qu’un potentiel acquéreur soit en recherche de biens atypiques notamment de maisons de ville dont le quartier est loin d’être dépourvu dans les impasses près du cimetière du Pére Lachaise entre autre… mais il s’agit surtout d’investissement et le profil correspond plutôt à des personnes issues du milieu artistique souhaitant de grandes surfaces pour établir leur atelier par exemple.
Quels critères doit-on prendre en compte lorsque l’on souhaite acheter ou louer un bien immobilier dans le 20eme arrondissement ?
Pour ce qui est du négatif le critère principal est celui de l’école quand on est en famille car c’est une réalité qui préoccupe les parents de façon significative.
Pour le côté positif de l’arrondissement il faut compter avec un habitat varié qui regroupe des immeubles aussi bien ouvriers que bourgeois notamment sur le cours de Vincennes où l’Haussmanien est roi.
L’arrondissement compte également bon nombre de parcs et squares ce qui atténue le côté trop urbain.
En fin de compte, les personnes désireuses d’investir dans un bien immobilier ne viennent pas dans le 20ème arrondissement par hasard mais parce qu’elles y vivent déjà en tant que locataires et qu’elles s’y sentent bien ou encore parce que l’attractivité des prix pratiqués dans ce secteur fait du 20ème un marché de report pour ceux qui ne peuvent acquérir dans le 11ème ou 12ème à proximité immédiate mais qui ne souhaitent pas pour autant s’éloigner en banlieue à Montreuil ou Bagnolet par exemple.
Près de 30% des ventes immobilières se concrétisent entre particuliers. Qu’est-ce qui incitent la grande majorité des acquéreurs à venir s’adresser aux agences immobilières ?
Deux raisons majeures :
– Le temps : lorsqu’on travaille toute la semaine, lequel d’entre nous aura la patience et l’organisation nécessaire pour faire visiter son bien sur son temps de loisir ou de repos ?
– le manque de compétence : qui peut en présence d’un candidat potentiel à l’acquisition cerner son projet (mutation, divorce, changement de cadre de vie, rapprochement professionnel…etc) son budget et faire s’engager ledit candidat sur un compromis de vente dont la rédaction est très complexe ?
Seul un professionnel le peut car du temps il en dispose puisque son métier est d’être justement présent pour faire des estimations et faire visiter les biens mais de la compétence il en regorge également puisqu’il a été formé à faire face aux problèmes juridiques qui peuvent se poser à l’occasion d’une transaction et établir un engagement des parties des plus efficaces.
C’est la crise. Le secteur doit aussi en subir les conséquences. Quel est l’état de l’activité immobilière actuellement ?
Le marché du 20ème reste stable sans baisse de prix significative mais ce qui fait le plus défaut c’est la rentrée des mandats. En effet, autant les acquéreurs potentiels sont légion, autant les vendeurs sont frileux compte tenu des incertitudes pesant notamment sur les plus values et ainsi la demande est plus forte que l’offre : d’où une crispation du marché qui ne peut pas s’arranger compte tenu des atermoiements gouvernementaux.
Quel est le prix moyen d’un studio dans le 20ème arrondissement ?
Le prix moyen d’un studio dans le 20ème arrondissement se situe aux alentours de 7.200 euros le mètre carré avec de grandes disparités compte tenu du fait que l’habitat n’est pas très homogène dans ce secteur et que le beau côtoie le vétuste….
Quel va être l’impact de la future hausse des droits de mutation sur votre activité ?
Sans doute encore un peu plus dissuasive si besoin était, mais, a contrario elle constitue un argument pour inciter l’acquéreur en recherche véritable à concrétiser sans plus attendre son projet.
Une question plus légère : les émissions de Stéphane Plaza restituent-elles une vision exacte du métier d’agent immobilier ?
Sans remettre en cause le savoir faire de Stéphane Plaza et la qualité du programme qu’il anime, le quotidien du métier d’agent immobilier est loin d’être aussi médiatique et basé sur le paraitre.
L’image qui est donnée là est plutôt celle du Home Staging à la Valérie Damido plutôt que de faire ressortir toute l’approche et tout le travail à accomplir pour parvenir à une baisse de prix de la part du vendeur et à un réajustement du côté de l’acquéreur.
Car au fond qu’est-ce d’autre la négociation que d’arriver à faire coïncider les désidératas de l’un (le vendeur) avec les envies de l’autre (l’acquéreur) ???
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